Чего в 2015 году ждать от рынка офисной недвижимости?

Треть всех офисных площадей опустеет

Российский рынок коммерческой недвижимости и, в частности, рынок Москвы и Московской области вступил в серьёзный кризис, во многом схожий с кризисом 2008-2009 годов. Сейчас, как и тогда, из-за резкого ухудшения экономической ситуации наблюдается сильное нарушение баланса спроса и предложения, вследствие чего рынок сжимается. На большое количество проектов, стартовавших в благополучные 2011-2012 годы, в связи с тяжёлой ситуацией во всех сферах экономики, просто не найдётся покупателей. Уже сейчас отмечается быстрое увеличение доли вакантных площадей, вследствие того, что многие арендаторы больше не в состоянии нести расходы на содержание больших офисов и отказываются от них в пользу меньших по площади помещений или переезжают в бизнес-центры ниже классом. И если в кризис 2008 года максимальная доля вакантных площадей в пик стагнации добралась до 25%, то в этот раз уровень вакантности к середине текущего года может добраться до отметки в 35%.

Арендные ставки снизятся на 40%

В связи с этим арендодаторы (особенно те, что владеют объектами класса А) вынуждены идти на компромисс и снижать арендные ставки для ключевых клиентов. Так, только за последний квартал прошлого года арендные ставки на офисы класса B составили в среднем 500 долларов за квадратный метр в год, а офисы класса А опустились до уровня в 700 долларов. В 2008 году снижение арендных ставок составило порядка 25-40%. В этом году ожидается схожая картина. При этом сильнее всего пострадают именно дорогие офисы класса А, так как арендаторы в своём стремлении сократить издержки переориентируют свой спрос на объекты B-класса. Договоры аренды будут повсеместно пересматриваться с привлечением сторонних независимых оценщиков.

Банки продлят сроки погашения кредитов

И бизнес, и девелоперы, и банки находятся в одинаковом положении. У арендаторов не хватает денег на дорогостоящую аренду офисов, у девелоперов из-за необходимости снизить арендные ставки падает способность платить по долгам. Банки, пытаясь вернуть заёмные средства, рискуют разорить кредитовавшихся у них до кризиса девелоперов, что крайне нежелательно для обеих сторон. Если заёмщик разорится, продажа его активов не покроет всех убытков в связи с тем, что цены на залоговые объекты просели вместе с рынком. Финансовые институты, понимая, что давить на заёмщиков в условиях кризиса нет смысла, попытаются смягчить кредитные условия. В частности, значительно увеличатся сроки погашения кредитов.

Участники рынка будут работать на грани рентабельности

Найти баланс интересов в сложных условиях жизненно необходимо. Выпадение одного звена из цепи приведёт к разрушению хрупкой системы. Всем придётся на время забыть о прибыли и работать на грани рентабельности, пока экономика страны не выйдет из кризиса. Государство вновь начнёт субсидировать процентные ставки по кредитам и скупать проблемные активы, а владельцы офисных объектов станут работать над сокращением издержек и оптимизацией налогов. Одновременно с этим банки пересмотрят условия кредитных соглашений, а арендаторы сократят площадь используемых помещений или попытаются выбить у арендодателя дополнительную скидку. Всё это рынок уже проходил в 2008 году, и хоть и не без труда, но выбрался из ямы. Так или иначе, получится и в этот раз.


Все Обзоры

Обзоры

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за июнь 2015 года

По данным на конец июня 2015 года столица России уверенно вышла в лидеры по количеству предложенных к аренде торговых центров среди европейских городов. Подобное стало возможным благодаря нововведенным 342 тысячам кв. метров торговых площадей за первое полугодие текущего года, что на 41% превысило показатели года прошедшего.

Какие изменения наблюдаются на рынке коммерческой недвижимости Москвы во 2 квартале 2015 года

В Москве на начало второго квартала предлагалось более 4500 объектов коммерческой недвижимости под аренду, если сравнить эти показатели с прошлым кварталом, то объем предложений вырос на 7%, а общая площадь увеличилась на целых 15%. Лидерами все также остаются офисные помещения, их доля по площади составляет 55%, далее идут складские – 30% и торговые – 15%.

Свежие объявления